サブリース被害の典型例は次の様なものです。

　この様な状況は、アパート経営をする以上、仕方のないリスクなのでしょうか。

　サブリース被害対策弁護団では、そのようには考えていません。多くの場合、サブリース事業者からは、「３０年借り上げる」「安心・安定のアパート経営」「オーナーは通帳を見ているだけで、何もしなくて良い」などの勧誘がされています。

　また、場合によっては、３０年間賃料が変わらない、あるいは右肩上がりに上昇するような事業計画書を示されて、契約してしまうことがあります。しかし、建物が老朽化すれば、新築物件と比べて競争力が落ちるのは当然であり、この様な事業収支は、極めて信用性に欠けるものです。

　サブリース事業者は、賃貸業・サブリース業のプロである以上、そのような説明には責任をもってもらわねばならないと考えます。少なくとも、根拠の無い説明をして、アパートを建築させたのであれば、その説明についての責任はとってもらう必要があるでしょう。

　では、なぜ、無責任な説明をして、サブリース契約を締結させられる被害例が後を絶たないのでしょうか。

　それは、アパートの建築契約に相当の利益がある（利益を乗せている）からだと、弁護団では考えています。被害事案では、サブリース業者は、自ら（あるいは自らの関連会社）でアパート建築をすることを条件として、サブリース契約を締結します。サブリース契約を締結することを誘い文句に、アパート建築請負契約を締結するのです。

　通常、自分でアパート経営を行おうとして、アパートを建築する場合には、オーナーは少しでも安く・品質の良いアパートを建築しようとして、建設業者を選び、工事の状況にも気をつけるでしょう。しかし、どちらにしても業者が３０年も借り上げてくれ、賃料の保証がされるのであれば、アパートの建築費用にも気を払わないし、工事の出来にも注意が散漫になりがちです。

　その結果、割高な建築工事契約を締結させられ、物件によっては施工上の問題も見られるという事態が生じています。

　そして、サブリース被害は、アパートの竣工から何年もしないと被害にあったと気づきにくいこと、被害にあったと気づいた時点では、銀行返済がサブリース業者から支払われる賃料頼みになってしまっていることから、サブリース業者のいいなりになる他ないことが多いという問題もあります。

 　契約を解除されたら、支払いが出来なくなるから、強引な賃料の減額要求にも応じてしまったとか、太陽光発電設備をつけないと契約を解除するだとか言われ、必要ないのに設備の設置契約を締結してしまったなどの問題も生じています。

　予防　

　「絶対に儲かります」これは悪質販売の典型的な勧誘文句です。「絶対に儲かる」なら、業者がその商売をやれば良いわけで、世の中うまい話はありません。儲け話に乗らないことが第一ですが、少なくとも不動産事業に明るい弁護士や税理士など、専門家に相談する様にしましょう。

　一旦契約したが、取りやめたいと思ったとき

　 一旦、アパートの建築請負契約をしたが、後悔をしてやめたい時、勧誘に問題があったのであれば、民法や消費者契約法上の取消しの主張が考えられます。アパートの建築が進んでいない段階の方が対処がより容易です。訪問販売により契約をした場合、事案によっては、特定商取引法のクーリング・オフを行使することも考えられます。

 　また、勧誘には問題が無い場合であっても、民法の請負契約の規定による解約が考えられます。一定の違約金等を請求される可能性はありますが、正当な金額しか支払う必要はありません。業者のいいなりにならないように注意しましょう。

　不当な賃料減額請求への対処

　賃料減額を請求されたときは、安易にこれに応じないことが最も重要です。

　サブリース契約も賃貸借契約である以上、借地借家法３２条に定める賃料の増減請求制度の適用があるというのが裁判所の考え方です。継続的な契約である賃貸借契約については、契約期間中に賃料が不相当になることがありますから、諸処の状況に応じて賃料を調整すること自体は法律が予定するところです。

　しかし、この制度は、賃料が必ず周辺の相場と同様とすることを要求するものではありません。最高裁判所の裁判例は、「賃料増額請求の当否や相当賃料額を判断するに当たっては、賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情を総合考慮すべきであり…賃料保証特約の存在や保証賃料額が決定された事情をも考慮すべきである」としています。また、これを受けた高等裁判所では、サブリース契約締結時の家賃保証の約束と収支予想を尊重するべきだとし、周辺の賃料相場にあわせるべきとして賃料減額請求を行ったサブリース業者の請求をほぼ認めなかった判断もなされています。

　ただ、減額を拒むと契約が解除できるように契約書を作成している業者もいますから、交渉前には契約書を確認することが必要です。もし、契約書に不利な条項があっても、それだけで契約を諦めてはなりません。勧誘の状況によっては、減額や解除が認められない場合も考えられます。　

　不当な契約解除・解約への対処

　不当な解除がなされた時は、問題がより深刻です。解除されてしまうと、賃料収入が途絶えて非常に苦しい状況に追い込まれますから、「賃料を減額しないと解除する」など、業者側が言い出したら、なるべく速やかに専門家に相談をされる方がよいと思います。万一、不当に解除をされてしまった場合でも、解除が無効だとして賃料の支払いを求めたり、損害賠償請求を行うことが考えられます。